🙂 1. Moet je voor een familiehypotheek naar de notaris?

 Nee, dat hoeft niet. Wel kun je de afspraken het best in een schriftelijke overeenkomst vastleggen. Je kunt hiervoor onze voorbeeldovereenkomst gebruiken, uit stap 8 van ons stappenplan. Je moet wel naar de notaris als de ouders een hypotheekrecht willen. Met zo'n recht kunnen de ouders de woning laten verkopen als hun kind niet betaalt. In de praktijk kiezen familieleden meestal voor een lening zonder hypotheekrecht.

Je kunt ook een notaris inschakelen omdat je advies nodig hebt. Een fiscalist kan ook adviseren maar kan zelf geen hypotheekrecht vastleggen. Kies voor een notaris of een fiscalist met het specialisme 'estate planning'. Bijvoorbeeld een EPN-notaris of een gespecialiseerde notaris in de buurt

De kosten van het advies en de akte zijn aftrekbaar voor het kind. Hij of zij moet die kosten dan wel daadwerkelijk betalen. 

🙂 2. Welke rente mag ik rekenen?

Er is helaas geen snel of vast antwoord mogelijk op deze vraag. De fiscus, de wet en de rechter noemen geen maximum. Wel geldt: hoe hoger de rente, hoe meer belastingvoordeel het kind heeft. Er zit wel een grens aan. De rente is alleen aftrekbaar voor de inkomstenbelasting als de fiscus de rente 'zakelijk' vindt.

Je kunt het volgende doen:

  1. Neem als uitgangspunt de rentes die banken rekenen. Kijk hiervoor in onze hypotheekrentevergelijker. Let wel op dat je geen appels met peren vergelijkt. Kijk dus naar de bankrente die hoort bij het geleende bedrag. En de verhouding tot de woningwaarde. Kijk ook hoe lang de rente vast staat.
  2.  Je kunt vaak een wat hogere rente rekenen dan de bank. Want de rente hangt ook af van de leningvoorwaarden. Hoe hoger het risico is dat de uitlener loopt, hoe hoger de rente kan zijn. Ouders hebben bijvoorbeeld vaak geen hypotheekrecht op het huis van hun kind. Hierdoor is hun risico hoger.
  3. Het is slim om vooraf aan de Belastingdienst te vragen of de rente zakelijk is. Gebruik hiervoor onze voorbeeldbrief uit stap 6 van het stappenplan. Stuur ook de overeenkomst mee, zodat de Belastingdienst kan zien wat er is afgesproken.

🙂 Voorbeeld rente familiehypotheek

Marco leent van zijn moeder. Hij informeerde in oktober 2020 vooraf schriftelijk bij de belastinginspecteur hoe hoog de rente kon zijn. Hij had het hele bedrag, de gewone hypotheek en de familiehypotheek, ook bij een bank kunnen lenen. De rente staat 30 jaar vast. Marco's moeder hoeft geen hypotheek op de woning van Marco. Dat geeft wel minder zekerheid op terugbetaling. Zij loopt dus een hoger risico.

Marco ontving van de fiscus de volgende reactie. 'Wij hebben gekeken naar de rente die u bij Moneyou maximaal voor een woninglening zou betalen. Die is 2,9%. Daar hebben wij 1% bij opgeteld. U kunt dus met 3,9% rekenen'. 

Dat betekent niet dat je altijd 1% bij de gewone hypotheekrente kunt optellen. Het hangt af van de situatie. Wil je zekerheid, vraag dan net als Marco zelf aan de Belastingdienst of de rente in jouw geval zakelijk is. 

 🙂 3. Kun je ook géén rente rekenen?

 Veel ouders die geld lenen aan hun kinderen, doen ook een schenking. Met die schenking betaalt het kind bijvoorbeeld de maandlasten van de familiehypotheek. Dat lijkt omslachtig. Toch is het niet handig om een lage of zelfs geen rente te rekenen voor de lening. Zoon of dochter loopt dan hypotheekrente-aftrek mis.

Ook ziet de fiscus de uitgespaarde rente mogelijk als schenking aan je kind. De Belastingdienst heft schenkbelasting als het verschil tussen de zakelijke rente en de lage rente op de familielening boven de jaarlijkse vrijstelling uitkomt (€6604 in 2021).

 

🙂 4. Hoe zorg ik dat de rente aftrekbaar is?

 Starters op de woningmarkt moeten aflossen om de rente te mogen aftrekken. Kies voor een annuïtenhypotheek of een lineaire hypotheek. In onze voorbeeldovereenkomst (stap 8) gaan we uit van een annuïteitenhypotheek. Het kind moet de rente én de aflossing betalen aan de ouder. Koop je voor het eerst een huis, dan is de rente op een aflossingsvrije hypotheek niet aftrekbaar. 

De rente is óók aftrekbaar als de ouders geen hypotheekrecht hebben op het huis van hun kind. Een hypotheekrecht via de notaris is geen voorwaarde voor hypotheekrente-aftrek.

🙂 Aflossingschema maken

Met de rekenhulp van de Belastingdienst kun je de minimaal vereiste aflossingen berekenen. Kies voor een lening met een looptijd van 30 jaar. 

🙂 Geen aftrek meer

Het is mogelijk dat het kind weinig of geen rente-aftrek heeft na bijvoorbeeld 10 jaar. Bijvoorbeeld doordat de woningwaarde flink is gestegen. En omdat het kind inmiddels al flink heeft afgelost. Het rentebedrag wordt door aflossing steeds lager. De bijtelling (eigenwoningforfait) kan daardoor hoger zijn dan de aftrekbare rente. In dat geval heeft het kind geen aftrekpost meer. 

Ouders kunnen de familiehypotheek dan steeds voor een deel kwijtschelden. Dat is een vorm van schenken. De schuld wordt dan lager. Leg de kwijtschelding vast op papier. Lees meer hierover in het boek De familiebank.

 

🙂 5. Hoe kan ik terugschenken?

 Meestal willen ouders niet dat kinderen die hogere rente helemaal zelf moeten betalen. Daarom schenken ouders vaak jaarlijks bedrag aan hun kind. Op die manier heeft het kind er geen last van. Soms schenken ouders zelfs alle rente of ook aflossingen terug.

Ouders kunnen gebruik maken van de jaarlijkse schenkvrijstelling. In 2021 mag een ouder aan een kind €6604 schenken. Het is handig om deze schenkingen ieder jaar apart op papier te zetten. Je kunt hiervoor de overeenkomst gebruiken uit stap 9 van ons stappenplan. 

Schenk je meer, dan betaalt het kind 10% schenkbelasting over het meerdere. Voor schenkingen voor de aankoop van een eigen woning geldt soms een hogere vrijstelling (€105.302 in 2021).

 

🙂 6. Kan je met de familielening een duurder huis kopen?

 Krijg je een familielening en wil je ook een hypotheek bij de bank? De bank telt dan ook de familiehypotheek mee bij de berekening van je maximale hypotheek. Want wie te veel leent, komt in de knel met de totale lasten. Bij ASR, ING Bank (zonder hypotheekgarantie), Moneyou, Obvion en Rabobank krijg je de hypotheek dan niet meer voor elkaar. Oók niet als de ouders jaarlijks beloven te schenken.

Een duurder huis kopen kan wél als de ouders de hele woning financieren. En bij banken die wel rekening houden met schenkingen van de ouders (veel banken doen dit wel). Ouders mailen dan bijvoorbeeld naar de bank dat zij de intentie hebben om te schenken.

Let op: leg niet in 1 overeenkomst vast dat de ouders ieder jaar gaan schenken. Maar maak hier ieder jaar apart een overeenkomst voor. De fiscus telt dan alle toekomstige schenkingen bij elkaar op. Komt dit bedrag boven de vrijstelling, dan moet het kind schenkbelasting betalen.

 

🙂 7. Kun je van een gewone hypotheek een familiehypotheek maken?

 Dat kan. Je lost dan een bestaande hypotheek bij de de bank af, met familiegeld. Vaak moet je bij de bank dan wel een boeterente betalen. Je kunt wel boetevrij aflossen bij verhuizing of na afloop van de rentevaste periode. Je kunt ook jaarlijks het maximale boetevrije bedrag gebruiken. En dit bedrag steeds vervangen door een familielening. Hoeveel dat is, verschilt per bank. Vraag hiernaar bij de hypotheekverstrekker. Zet ook deze familielening goed op papier.
 

 🙂Aflossingsvrije hypotheek

Had het kind al een huis met hypotheek vóór 2013? In dat geval is de hypotheekrente wél aftrekbaar (zie ook vraag 4). En dus ook als je een bankhypotheek vervangt door een familielening. Wie na 2013 extra leent voor een duurder huis of een verbouwing, moet wel aflossen over het meerdere. Let ook op de bijleenregeling.

 

🙂 Tip

De familielening kan zorgen voor een lagere hypotheekrente. Omdat het kind minder leent bij de bank, rekent de bank mogelijk een lagere risico-opslag.

Bron: consumentenbond